遺産が不動産のみの場合の分割方法

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遺産が不動産のみの場合の分割方法

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遺産が不動産しかないが、他の相続人が一緒に売るのを拒絶していて困っている
遺産が不動産のみの場合の分割方法の問題点について知りたい

滋賀県栗東市や湖南市などでこのようなことにお悩みですか？
栗東湖南弁護士法律事務所では、遺産相続のお悩みについて、初回無料法律相談を行っています。一度相談したら依頼しなければいけないということはありません。平日夜間、土曜も対応可能です。お気軽にお電話かメールでご連絡ください。

遺産が不動産しかない場合、揉めることが多い

遺産が不動産しか残っていない場合、相続人間で分割方法に争いが生じることが多いです。

なぜなら、不動産は現金などと異なり、物理的に分けることが「通常は」不可能だからです。

ここで「通常は」と述べたのは、もし遺産である不動産が広大な更地であれば、分筆の上各相続人がそれぞれ取得するということも考えられますが、そのようなケースはレアケースで、

実際には分筆するほどの面積がない
相続人全員が平等になるように分筆できない
土地上に建物がある

等の理由によって、物理的に分けることはほぼ不可能だからです。

そのため、相続人の誰か一人が取得して他の相続人に代償金を支払ってもらうか、相続人全員で売却するといった分割方法などが考えられるのですが、相続人それぞれで分割方法についての考え方が異なることが多いことから、協議をしても揉めてしまい、平行線で何年たっても解決できずに悩まれている方が多いのです。

協議がまとまらなくても、相続登記をすることは可能

相続人の協議がまとまらない場合でも、相続人の方は自分一人でも法定相続分の割合に従った名義変更の登記申請をすることは可能です。

民法と不動産登記法等の法改正によって、令和６年（２０２４年）４月１日からは不動産の相続登記が義務化されましたので、相続人は、取得を知ってから３年以内に相続登記する必要があります。

正当な理由なく怠った場合、法律上は１０万円以下の過料が科される可能性もありますので、協議がまとまらなくても、先に相続登記だけでも行っておいた方がよいでしょう。

協議でまとまらないのであれば、遺産分割調停を行うべき

法定相続分に応じて相続登記を行っただけでは、結局不動産が相続人の共有状態で、分割方法が定まっていない状況のままですので、何も問題の解決にはなりません。

そこで、裁判外の協議でまとまらないのであれば、家庭裁判所で遺産分割調停を行うべきです。

裁判外の協議では、これまでの人間関係や家族の歴史などの様々な事情を、不動産の分割方法の話の中に盛り込まれてしまい、話が複雑化してしまっていることが多いのですが、調停では裁判所から中立的な立場である調停委員が入るので、問題となっている不動産の分割方法に絞った話し合いを行うことができます。

また、調停で不動産の分割方法について相続人間で合意することが出来れば、裁判所が調停調書という書面を作成し、合意した内容を証明してくれるので、後に紛争が蒸し返される可能性もなくなるというメリットがあります。

調停で合意できない場合は裁判所が分割方法を定めてくれる

もっとも、調停も話し合いの場であるため、やはり不動産の分割方法について相続人間でまとまらずに終わってしまうという場合があります。

かかる場合には調停は不成立となり、自動的に遺産分割「審判」と言う手続へと移ります。

遺産分割「審判」では、裁判官が、調停でこれまで出てきた資料や主張などを踏まえて、遺産の分割方法を裁判官が判断します。

このようにしないと、遺産分割は話し合いでまとまらない限りはずっと解決できないまま放置されてしまうことになり、それでは社会的に大きな混乱が生じてしまうからです。

審判では、対象の不動産を誰か１人が単独取得してその他の相続人に代償金を支払うような分割方法や、時には競売を命じる分割方法がなされることもあります。

競売の場合、市場で任意に売却するよりも低額（一般的に市場価格の６～７割といわれます）になることがほとんどですので、あまりよい解決方法にはならないですが、いずれにしても不動産の分割問題に終止符を打つことは可能になります。

まとめ

以上が、遺産が不動産のみの場合の分割方法についての問題点や解決方法になります。

このような場合、長年分割方法の話がまとまらずに問題が長期化されている方のご相談が多いです。まずは一人で抱え込まずにお気軽に弁護士にご相談ください。

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栗東湖南弁護士法律事務所では、相続に関する様々な問題を取り扱っています。

相続に関する法的問題は多種多様であり、高度の専門性が要求されますので、弁護士にご相談頂くメリットは大きいです。

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法律相談では今後の見通しやご相談者がとるべき対応、弁護士費用などについてご説明します。

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弁護士が説明した解決策・手続方法や弁護士費用についてお客様がご納得頂き、お客様が栗東湖南弁護士法律事務所にご依頼を希望される場合、委任契約を締結します。もちろん、一度相談したら依頼しなければいけないということはありません。一度お持ち帰り頂き、ゆっくり検討して頂くことも可能です。

委任契約後

委任契約後、お客様から弁護士費用（着手金）の入金を確認しましたら、弁護士が説明した解決策・手続方法にしたがって業務を開始します。

例えば、相続に基づく交渉をご依頼いただいた場合であれば、まずは今後のお客様の連絡窓口は栗東湖南弁護士法律事務所であることを知らせるための連絡書面（受任通知）を発送し、交渉を開始します。

交渉がまとまらなかった場合は、裁判所の手続（調停や裁判）を利用することもあります（場合によっては、いきなり裁判所へ申立てをする場合もあります）。

裁判所でお互いの主張を行い、証拠を提出するなどして、こちらの請求・主張が認められるかどうか、認められる場合には金額がどれくらいか等を裁判所に判断してもらいます（判決）。

裁判は、大体１～１か月半に１回のペースで行います。裁判所には、栗東湖南弁護士法律事務所の弁護士が出頭するので、お客様が裁判所に行くことは原則ありません。例外として、証人尋問を行う際などには、裁判所に出頭して頂きます。裁判も、１年近くかかる場合があります。

なお、裁判になった場合必ず判決になるわけではなく、裁判上で和解することも多々あります。

弁護士費用

弁護士に依頼する場合、主に以下のような費用がかかります。

着手金	弁護士に事件を依頼した段階で発生する費用。事件の結果に関係なく返還されません。また、お客様が途中で解約した場合でも返還はされません。
報酬金	事件が成功に終わった場合に、事件終了の段階で発生する費用。
日当	弁護士が事件処理のために外出した場合に発生する費用。
実費	交通費、郵便代、裁判所に納める手続費用など、事件処理のために発生する費用。

栗東湖南弁護士法律事務所の相続事件の弁護士費用の目安

栗東湖南弁護士法律事務所の相続事件の弁護士費用の目安は、以下の通りです（全て税込額）。

① 着手金：事件等の対象となる経済的利益の額

経済的利益の額	報酬割合
金３００万円以下の場合	８.８%（税込）
金３００万円を超える場合	金９万９千円及び経済的利益の５.５%に相当する額（税込）

② 報酬金：委任事務処理により確保した経済的利益の額

経済的利益の額	報酬割合
金３００万円以下の場合	１７.６%（税込）
金３００万円を超える場合	金１９万８千円及び経済的利益の１１%に相当する額（税込）

※ 遺言作成費用、遺言執行費用等その他事件類型についてはお問い合わせください。