賃貸借契約と民法改正(令和2年4月改正)

不動産問題

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改正後の民法が適用される賃貸借契約

令和2年4月から改正後の民法が施行されました。賃貸借契約や保証契約については、原則として、2020年(令和2年)4月1日以降を契約日とするものに、この改正後の民法が適用されます

また、2020年(令和2年)4月1日以降に当事者が合意によって賃貸借契約を更新した場合にも、改正後の民法が適用されることになると予測されますので、注意が必要です

以下では改正前と改正後で賃貸借契約についての規定(ルール)がどのように変わったか、説明します。

① 賃貸物件の修繕について

賃貸物件の修繕を賃貸人または賃借人のどちらが負担するかや、修繕箇所の通知義務等、修繕に関する決まりについては、賃貸借契約に規定されていることが多いです。

賃貸借契約に規定されている場合には、原則としてその規定が優先されます。しかし、規定されていないような事態が発生した場合には、民法の規定に従って判断されることになります。

そこで、民法の規定で賃貸物件の修繕についてどのように規定されているか、以下説明します。

賃貸物件は、あくまで賃貸人(所有者)のものですので、賃借人は修繕や交換等を勝手にすることができませんが、改正前の民法には、賃借人がどのような場合に自身で修繕や交換をすることができるかについて定めた規定はありませんでした

しかし、日常生活で頻繁に使う器具や設備の場合には、賃貸人がスムーズに修繕に応じてくれなければ、賃借人は困ってしまうことになります。

そこで、改正後の民法では、「賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、又は賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき」あるいは「急迫の事情があるとき」には、賃借人が修繕することができることとされました(民法607条の2)。これにより、上の条件をみたせば、賃借人が修繕しても賃貸人から責任追及されることがない、ということが明確化されました。

② 賃料の減額について

賃貸物件が一部滅失等(設備の破損・故障等)して使えなくなった場合、改正前民法では、賃借人が賃貸人に「賃料の減額を請求することができる」と規定されていました

しかし、改正後の民法では賃貸人の責任が厳格化され、使用できなくなった部分の割合に応じて、当然に「減額される」と規定されました。ただし、使用できなくなった責任が賃借人にないことが前提です。

そこで、賃貸人としては、賃貸物件が一部滅失等した場合の通知義務や賃料算定方法についてあらかじめ賃貸借契約書に規定する等の配慮をすることが必要です。

③ 原状回復義務について

賃貸借契約が終了して退去するときには、賃借人は借りていた物を元の状態に戻して賃貸人に返還しなければなりません。これを賃借人の原状回復義務といいます。この点は、民法の改正前・改正後で変更はありません。

しかし、改正前民法には、原状回復義務の範囲が明確に規定されていませんでした

改正後民法では、通常損耗や経年劣化については原状回復義務の対象に含まれないことが明記されました。通常損耗や経年劣化に該当・不該当の例は以下のようになります。

① 通常損耗・経年劣化に該当する例

  • 壁紙の日焼け
  • 家具設置による床等の凹み、設置痕
  • 地震で破損したガラス
  • テレビや冷蔵庫等の電化製品の背面壁の黒ずみ
  • 鍵の取替

② 通常損耗・経年劣化に該当しない例

  • タバコのヤニ・臭い・壁紙の汚れ
  • 引っ越し作業で生じたキズ
  • 通常でない使用方法により生じた設備・器具等の破損
  • 飼育ペットによる室内のキズ・臭い

④ 個人の連帯保証人について

改正前民法では、個人の連帯保証人は、賃借人が賃貸人に対して負う債務を制限なく連帯保証する制度となっていました。

しかし、これでは連帯保証人の負担が重くなりすぎるため、改正後民法では、連帯保証人の責任を限定するため、個人が連帯保証人となる場合には、支払の責任を負う金額の上限(「極度額」といいます。)を定めなければ、保証契約が無効となると規定されました。この極度額は、「●円」(賃料の1年分とされることが多いですが、明確なルールはありません。)と明確に定めて、賃貸借契約書等の書面に記載しなければなりませんので、注意が必要です。

この「極度額」はあくまで連帯保証人が責任を負う上限額であり、連帯保証人は、必ず極度額一杯の支払責任を負うわけではなく、賃借人が責任を負った支払額(「元本」といいます。)について責任を負えば足りることにも、注意が必要です

元本が確定する(連帯保証人が支払義務を負う金額が確定する)事由の一つには、「賃借人が死亡したとき」がありますので、賃借人が亡くなったときに賃借人が負っていた支払義務については、連帯保証人も支払う責任があります。しかし、賃借人が亡くなっても、賃借人の相続人が賃借権を相続して退去義務が発生しない場合もありますので、連帯保証人は原状回復義務(それに伴う退去費用等)の支払責任は免れることができる可能性があります。

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ご相談の際には、資料や時系列をまとめたメモ等をご持参頂けると、弁護士がスムーズに事案を把握し適切なアドバイスが可能ですので、できるかぎりご持参ください。

法律相談では今後の見通しやご相談者がとるべき対応、弁護士費用などについてご説明します。

法律相談のみで解決した場合はこれで終了となります。

ご依頼の場合

弁護士が説明した解決策・手続方法や弁護士費用についてお客様がご納得頂き、お客様が名谷総合法律事務所にご依頼を希望される場合、委任契約を締結します。もちろん、一度相談したら依頼しなければいけないということはありません。一度お持ち帰り頂き、ゆっくり検討して頂くことも可能です

委任契約後

委任契約後、お客様から弁護士費用(着手金)の入金が確認できましたら、弁護士が説明した解決策・手続方法にしたがって業務を開始します。

例えば、賃貸借契約に基づく交渉をご依頼いただいた場合であれば、まずは今後のお客様の連絡窓口は名谷総合法律事務所であることを知らせるための連絡書面(受任通知)を発送し、交渉を開始します。

交渉がまとまらなかった場合は、裁判所に訴訟提起することもあります(場合によっては、いきなり訴訟提起する場合もあります)。

裁判所でお互いの主張を行い、証拠を提出するなどして、こちらの請求・主張が認められるかどうか、認められる場合には金額がどれくらいか等を裁判所に判断してもらいます(判決)。

裁判は、大体1~1か月半に1回のペースで行います。裁判所には、名谷総合法律事務所の弁護士が出頭するので、お客様が裁判所に行くことは原則ありません。例外として、証人尋問を行う際などには、裁判所に出頭して頂きます。裁判も、1年近くかかる場合があります。

なお、裁判になった場合必ず判決になるわけではなく、裁判上で和解することも多々あります。

弁護士費用

弁護士に依頼する場合、主に以下のような費用がかかります。

着手金弁護士に事件を依頼した段階で発生する費用。事件の結果に関係なく返還されません。また、お客様が途中で解約した場合でも返還はされません。
報酬金事件が成功に終わった場合に、事件終了の段階で発生する費用。
日当弁護士が事件処理のために外出した場合に発生する費用。
実費交通費、郵便代、裁判所に納める手続費用など、事件処理のために発生する費用。

弁護士費用の目安

弁護士費用の目安は、以下の通りです(全て税込額)。

① 着手金:事件等の対象となる経済的利益の額

経済的利益の額報酬割合
金300万円以下の場合8.8%(税込)
金300万円を超える場合金9万9千円及び経済的利益の5.5%に相当する額(税込)

② 報酬金:委任事務処理により確保した経済的利益の額

経済的利益の額報酬割合
金300万円以下の場合17.6%(税込)
金300万円を超える場合金19万8千円及び経済的利益の11%に相当する額(税込)

※ 最低着手金は22万円(税込)です。
※ 訴訟の場合は、審級ごとに定めます。
※ なお、事件が極めて難解な場合、事務処理量が極めて多くなることが見込まれる場合等、事案の性質によって、増額する場合があります。

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