借主が家賃を滞納しているので退去してもらいたい

不動産問題

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借主が家賃を滞納しているので退去してもらいたい

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家賃を滞納する借主がいて困っている
借主に建物などを明け渡してほしい

滋賀県栗東市や湖南市などでこのようなことにお悩みですか？
栗東湖南弁護士法律事務所では、弁護士に直接相談することができます（法律相談は３０分５，５００円（税込）です）。一度相談したら依頼しなければいけないということはありません。平日夜間、土曜も対応可能です。お気軽にお電話かメールでご連絡ください。

不動産賃貸に関するトラブルでよくある質問をご紹介します。

借主が家賃を滞納しているので、部屋の鍵を勝手に替えてもいいですか？

原則として、部屋の鍵を勝手に替えることはできません。

自力救済は原則として禁止されています

法的な手続きをとらずに私力を行使する（実力行使）ことで自分の権利を実現することを、自力救済といいます。

つまり、自分の権利の実現のために、力ずくで相手を自分に従わせるということです。

自力救済は原則として禁止されていて、例外的な場合にしか認められていません。

なぜなら、力ずくでの権利の実現を認めてしまうと、強い者が勝つ社会となり、公平な社会秩序が保てなくなるためです。

裁判所では、自力救済が認められるケースを次のように述べています。

「法律に定める手続によったのでは、権利に対する違法な侵害に対抗して現状を維持することが不可能又は著しく困難であると認められる緊急やむを得ない特別の事情が存する場合においてのみ、その必要の限度を超えない範囲内で、例外的に許されるものと解することを妨げない。」

つまり、よっぽどの事情がなければ自力救済は認められないということです。

部屋の鍵を交換することが、自力救済の例外にあたるかがポイント

家賃を滞納している借主の部屋の鍵を取り替えて、部屋に入れないようにすることは、自力救済行為にあたります。それによって家賃を支払わせようとするものだからです。

この自力救済行為が、裁判所が認めている例外的なケースにあたるかどうかがポイントとなります。

質問と同じようなケースで、鍵を交換された借主が貸主に損害賠償を請求した裁判では、借主の請求を認める判決が出ています。

つまり、裁判所は、貸主が勝手に鍵を取り替えたことは違法だと判断したということです。

このような事例があることから、たとえ借主が家賃を滞納していても、貸主は勝手に鍵を交換してはいけないと言えるでしょう。

借主が家賃を滞納している上に、部屋には誰も住んでいる様子がありません。貸主が部屋に立ち入ることはできますか？

原則として、部屋に立ち入るこはできません。

部屋に許可なく立ち入る行為の法的判断

賃貸借契約の中に「賃借人が賃料を滞納した場合、賃貸人は賃借人の承諾を得ずに本件建物に立ち入り、適当な処置をとることができる」といった内容の特約がおかれるケースがあります。

この特約に基づいて借主の許可をとらずに部屋に立ち入った貸主の行為を、不法行為だとして、借主が貸主に対して損害賠償を請求した裁判があります。

この裁判で、裁判所は、「本件特約は法的な手続きによらずに賃借人の平穏な生活を侵害するもので、緊急等特別の事情がある場合以外は原則として許されず、特別の事情があるとはいえない場合に適用されるときは、公序良俗に反し無効である。」と述べました。

つまり、裁判所は特約の有効性を認めず、貸主が借主の部屋に許可なく立ち入った行為は、違法だと判断したということです。

裁判所は、貸主が借主の部屋に許可なく立ち入ることが認められるのは例外的な場合だけで、例外的な場合にあたらないのなら、この特約は公序良俗に反しているので無効だと判断しているのです。

そのため、貸主が借主の許可なく部屋に立ち入る行為は、原則として違法となります。

このようなケースにおける法的手段については、弁護士にご相談ください。

貸主は借主との契約をいつでも解約していいのでしょうか？

原則として、いつでも解約することはできません。

借主を保護するための法律、借地借家法

建物の貸主と借主との権利義務関係を規定する、借地借家法という法律があります。

借地借家法は民法の特別法で、建物の賃貸借契約の更新や効力などについて、民法より優先して適用されます。

借地借家法は、貸主よりも立場が弱くなりがちな借主を保護するために作られたもので、民法の定めよりも借主の権利が強化されています。

建物の賃貸借契約の解約については、借地借家法の27条、28条に定められています。

貸主が賃貸借契約を解約できるケースは限定されている

借地借家法の28条では、建物の貸主が賃貸借契約を解約できるのは、正当な理由が認められるときだけに限定しています。

また、27条では、実際に賃貸借契約が終了するには、解約の申し入れの日から6カ月の期間が経過する必要があるとしています。

さらに、30条では、借主に不利な27条や28条に反する特約は無効になるとしています。

つまり、貸主と借主とでこれと異なる内容の契約を交わしていた場合でも、借主に不利な内容は無効となります。

このように、借地借家法で借主は保護されているため、貸主が賃貸借契約を解約できるケースは限られています。

よって、貸主の判断で賃貸借契約をいつでも解約することはできません。

契約が終わっているにも関わらず借主が出て行きません。退去させるにはどうすればいいですか？

借主に対して建物の明け渡しを求める裁判を起こします。

更新をしない旨を通知していなければ、自動的に契約が更新されてしまう

賃貸借契約が期間満了によって終了した場合、期間満了の1年前から6カ月前までに、更新をしない旨を貸主が借主に通知していなければ、以前交わしていた契約と同じ条件で更新したものとみなされます。

また、通知をしたにも関わらず、期間満了後も借主が部屋に住み続けた場合、それに対して貸主がすぐに異議を申し立てていなければ、前と同じ条件で自動的に契約が更新されることになっています。

この制度は法定更新といって、借地借家法に定められています。

つまり、借主に出て行ってもらいたいなら、契約期間が満了する1年前から6カ月前までに、更新をしない旨を通知しておく必要があります。

期間満了による通知には正当な理由が必要

借地借家法では、期間満了による通知を行うには正当な理由がなければならないとしています。

正当な理由があるかどうかは、次の要素を考慮して判断します。

建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情
建物の賃貸借に関する従前の経過
建物の利用状況
建物の現況
建物の賃貸人が、建物の明け渡しの条件又は建物の明け渡しと引換えに、建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出（いわゆる立退料）

賃貸借契約を終了するその他の事由

賃貸借契約を終了する事由には、先述した契約期間の満了の他に次のようなものがあります。

貸主、借主の合意による契約解除
借主が無断転貸などをした場合に認められる法定解除

借主に出て行ってもらうには裁判を起こすのが適切

賃貸借契約が終了したにも関わらず、部屋に住み続ける借主に出て行ってもらうために、借主の許可をとらずに部屋の鍵を替えてしまう貸主がいます。

このような行為は違法なので絶対にやってはいけません。

借主に出て行ってもらうための適切な方法は、弁護士に依頼して、借主に建物の明け渡しを求める裁判を起こすことです。

裁判の勝訴判決には強制力があります。

その判決に基づき、裁判所の執行官によって部屋の明け渡し手続きをとることができます。

不動産問題のお悩みは、栗東湖南弁護士法律事務所にご相談ください

栗東湖南弁護士法律事務所では、

借主の家賃滞納
建物の明け渡し請求
不動産の売却

など、不動産に関する様々な問題を取り扱っています。

不動産に関する問題は多種多様です。

解決には高度な専門性を必要とするため、弁護士にご相談頂くことのメリットは大きいです。

不動産問題でお悩みの方は是非、お気軽にご相談ください。

法律相談は30分5,500円（税込）です。

栗東湖南弁護士法律事務所は、平日の昼間だけでなく、平日の夜間や、土曜日でもご相談できます。

まずは、お電話かメールで法律相談の予約をお願いします。

法律相談から事件終了までの流れ

ご相談から事件終了まで

法律相談のご予約

まずは栗東湖南弁護士法律事務所に電話（受付時間：平日９時から１９時（水曜は１８時まで）、土曜１０時から１７時）、又はメール（受付時間：２４時間）で法律相談の予約をしてください。

相談日決定

上記①のお電話、メールで法律相談の日時を調整し確定いたします。

法律相談が可能な時間帯は、原則として以下の通りです。

平日：午前９時から午後７時まで（水曜は午後６時まで）
土曜：午前１０時から午後５時まで

債務整理・破産、交通事故、遺産相続の初回相談は無料です（それ以外は３０分５，５００円（税込）です）。

法律相談

栗東湖南弁護士法律事務所の相談室で法律相談を行います。法律相談は、必ず弁護士が対応します。

ご相談の際には、資料や時系列をまとめたメモ等をご持参頂けると、弁護士がスムーズに事案を把握し適切なアドバイスが可能ですので、できるかぎりご持参ください。

法律相談では今後の見通しやご相談者がとるべき対応、弁護士費用などについてご説明します。

法律相談のみで解決した場合はこれで終了となります。

ご依頼の場合

弁護士が説明した解決策・手続方法や弁護士費用についてお客様がご納得頂き、お客様が栗東湖南弁護士法律事務所にご依頼を希望される場合、委任契約を締結します。もちろん、一度相談したら依頼しなければいけないということはありません。一度お持ち帰り頂き、ゆっくり検討して頂くことも可能です。

業務を開始

委任契約後、お客様からの弁護士費用（着手金）の入金が確認できましたら、法律相談で説明した解決策、手続き方法にしたがって業務を開始します。

例えば、相手方との交渉が必要な案件である場合、今後のお客様の連絡窓口は栗東湖南弁護士法律事務所であることを相手方に知らせるために、まずは連絡書面（受任通知）を発送して、交渉を開始します。

交渉がまとまらなければ、裁判所に訴訟を起こすこともあります。

場合によっては、はじめから訴訟を起こすこともあります。

裁判では、お互いが主張を行い、証拠を提出するなどして、こちらの請求や主張が認められるかどうかを、裁判所に判断してもらいます（判決）。

また、請求や主張が認められる場合は、その金額がどれくらいかなども裁判所に判断してもらいます。

裁判は大体、1～1カ月半に1回のペースで行います。

裁判所には栗東湖南弁護士法律事務所の弁護士が出頭するため、原則としてお客様が裁判所に行くことはありません。

ただ、証人尋問を行う際などには、お客様にも裁判所に出頭して頂きます。

裁判は、1年近くかかることもあります。

また、裁判になれば必ず判決が出るわけではなく、裁判上で和解することも多いです。

弁護士費用

弁護士に依頼する場合、主に以下のような費用がかかります。

着手金	弁護士に事件を依頼した段階で発生する費用。事件の結果に関係なく返還されません。また、お客様が途中で解約した場合でも返還はされません。
報酬金	事件が成功に終わった場合に、事件終了の段階で発生する費用。
日当	弁護士が事件処理のために外出した場合に発生する費用。
実費	交通費、郵便代、裁判所に納める手続費用など、事件処理のために発生する費用。

弁護士費用の目安

弁護士費用の目安は、以下の通りです（全て税込額）。

① 着手金：事件等の対象となる経済的利益の額

経済的利益の額	報酬割合
金３００万円以下の場合	８.８%（税込）
金３００万円を超える場合	金９万９千円及び経済的利益の５.５%に相当する額（税込）

② 報酬金：委任事務処理により確保した経済的利益の額

経済的利益の額	報酬割合
金３００万円以下の場合	１７.６%（税込）
金３００万円を超える場合	金１９万８千円及び経済的利益の１１%に相当する額（税込）

※ 最低着手金は２２万円（税込）です。
※ 訴訟の場合は、審級ごとに定めます。
※ なお、事件が極めて難解な場合、事務処理量が極めて多くなることが見込まれる場合等、事案の性質によって、増額する場合があります。